Från en generation till nästa - tips för ett lyckat skifte

Känslor

Hur hanterar man den känslomässiga delen?
– Ofta är det ett livsverk som ska lämnas över, så känslorna är centrala. Jag brukar alltid börja med den delen när jag ska hjälpa till med ett generationsskifte. Allra först pratar jag med de nuvarande ägarna för att höra om gårdens historik och vad de har för tankar och önskemål inför överlåtelsen till nästa generation.

Sedan är det viktigt att prata med alla barn, inte bara den eller de som ska ta över. Alla måste få vara involverade från start och komma med sina synpunkter. Det vanligaste misstaget vid generationsskiften är att man inte har sanktionerat planerna hos alla inblandade.

Vad mer bör man tänka på?
– Se till att väcka frågan i god tid, så att alla får möjlighet att tänka igenom vad de har för önskemål. Det är också viktigt att alla vågar vara öppna med vad de vill. Här kan en utomstående expert vara till god hjälp för att få till ett bra samtal, särskilt om det finns känsliga frågor som är svåra att prata om.

Ekonomi

Vad finns det för ekonomiska frågor som behöver redas ut?
– Det kan till exempel handla om värdet på fastigheten, om banklån eller att fastigheten behöver klyvas för att få till en rättvis situation.

Hur gör man en värdering?
– Först och främst behövs en ny eller uppdaterad skogsbruksplan. Där ser man hur mycket virke som finns på fastigheten, vilka intäkter som är möjliga framöver och vilka utgifter som är att vänta. Skogsbruksplanen är också nödvändig om man ska ta ett banklån med fastigheten som säkerhet.

Värderingen kan göras av en mäklare som är inriktad mot skogsfastigheter, men man behöver inte göra en formell värdering om man inte vill och det inte behövs för ett banklån. Om man är överens inom familjen kan man själva bestämma hur mycket man tycker att fastigheten är värd och vilken summa som är aktuell för att lösa ut eventuella syskon.

Vad finns det för lösningar om fastigheten har ett så högt värde att ingen har råd att lösa ut de andra?
– En del väljer då att sätta ett lägre värde, så att kompensationen till syskonen minskar och fastigheten kan stanna inom familjen. Andra väljer att samäga och det kan också vara en bra lösning. 

Ett annat sätt är att vända sig till Lantmäteriet och se om det går att göra en klyvning för att få till ett rättvist skifte. En klyvning brukar kunna lösa många situationer, men tänk på att processen hos Lantmäteriet tar ungefär ett år.

Vad har du mer för tips kopplat till ekonomin?
– Jag brukar använda skogsbruksplanen för att se på fastighetens ekonomi och virkestillväxt ur ett mer långsiktigt perspektiv, kanske trettio år framåt. Den som ska ta över är ofta rädd för att avverka, trots att det finns avverkningsmogen skog. I stället tar man onödigt höga lån och får därmed betala onödigt mycket ränta.

En sådan situation är det bara banken som tjänar på, så jag brukar visa på hur mycket skog man har kvar även om man avverkar och hur mycket den kommer att växa de närmaste decennierna. Då brukar det bli tydligt att man inte är en dålig förvaltare av sin skog bara för att man avverkar en del.

Vad bör man tänka på när det gäller banklån?
– Ibland kanske man inte behöver låna av banken, utan kan i stället låna av föräldrarna eller av sina syskon. På så sätt behövs det inte några pantbrev och då slipper man 
kostnaden för det. Det är en ganska vanlig lösning, särskilt vid lån som bara behövs under en kortare tid. Den som ska ta över fastigheten kanske planerar att göra en avverkning och kan lösa lånet om några månader, när förskottet för avverkningen betalas ut.

Vid den här typen av lån skriver man ett skuldebrev, en så kallad revers, så det är helt tryggt för den som lånar ut pengarna.

Skatt

Vad är viktigast kopplat till skattesituationen?
– I skattesystemet finns det effektiva verktyg som nästan alltid gör det möjligt att få till ett bra skifte, så se till att använda dem. Men det är komplexa frågor så det gäller att ta hjälp. Om man gör fel kan man få betala stora summor i onödig skatt. En central del handlar om huruvida överlåtelsen ska ske som köp eller gåva. Det är stora skillnader skattemässigt och det finns för- och nackdelar med båda alternativen (se faktaruta). Men det finns inte något generellt svar på vad som är bäst, utan det måste beräknas utifrån varje familjs situation. Jag räknar alltid på båda alternativen

Vad avgör om en överlåtelse räknas som köp eller gåva?
– Den som övertar en fastighet vid ett generationsskifte betalar ibland en summa pengar till de förra ägarna. Om beloppet är lägre än fastighetens taxeringsvärde, eller om man inte betalar något alls, klassas överlåtelsen som en gåva. Om beloppet motsvarar taxeringsvärdet eller är högre så är det däremot ett köp. Ibland är det bäst att kombinera de båda alternativen, så att en del av överlåtelsen sker i form av en gåva och en del i form av ett köp.

Juridik

Vad finns det för juridiska frågor att ta ställning till? 
– Ska fastigheten vara enskild egendom, behöver man upprätta ett testamente och ska de tidigare ägarna ha nyttjanderätt för att bo kvar? Det är några exempel på frågor som kan bli aktuella att diskutera. 

Vad innebär enskild egendom och när kan det vara aktuellt? 
– Om man gör fastigheten till enskild egendom så ingår den inte i en framtida bodelning vid en skilsmässa. Det säkerställer att fastigheten kan fortsätta gå i släkten. Generellt sett är det vanligare att man gör fastigheten till enskild egendom om det rör sig om en gåva, inte ett köp. Men handlar det om en skogsfastighet med ett bostadshus där man ska bo tillsammans är det vanligt att makarna äger fastigheten tillsammans. Ofta rör det sig 
dessutom om så stora pengar att båda två behöver stå på lånen.

Vad gäller kring testamente?
– Vid generationsskiften väcks ofta tankar på framtiden. Vad händer om någon av oss dör? Ta tillfället i akt och se till att upprätta eller uppdatera era testamenten. Det är klokt att ta hjälp med det så att allt blir korrekt utformat.

Vad är viktigt att känna till när det gäller nyttjanderätt att bo kvar i huset?
– En del skjuter på generationsskiftet på grund av att man vill bo kvar i sitt hus och så tror man inte att det går att lösa på ett sätt som är juridiskt säkert. Men om man skriver in nyttjanderätt till bostadshuset i fastighetsboken hos Lantmäteriet så är det helt tryggt. Det är en bra möjlighet att genomföra skiftet utan att behöva flytta.

Text: Kerstin Olofsson
Foto: Michael Engman